بسياري از بانك‌ها و دستگاه‌ها به جاي سرمايه‌گذاري در اقتصاد مولد به بازار سفته‌بازي روي آورده‌اند و خودشان زمينه افزايش قيمت مسكن را فراهم كردند.
قيمت مسكن چگـونه آرام مي گيـرد؟
به گزارش بولتن نيوز، در شرايطي كه ارزش تقريبي دو ميليون و 600 هزار واحد خالي موجود در كشور به عدد افسانه‌اي ۱۹۵۷ تريليون تومان رسيده دولت و مجلس عزم خود را براي ورود خانه‌هاي خالي به بازار مصرف جزم كرده‌اند. هرچند با توجه به معافيت اقامتگاه دوم از ماليات، عملا نمي‌توان اميدوار بود بخش قابل توجهي از واحدهاي خالي فروخته يا وارد بازار اجاره شود.
مقالات مرتبط:سفته چيست؟
براساس گزارش خبرگزاري ايسنا، «طبق سرشماري سال ۱۳۹۵ حدود دو ميليون و 600 هزار واحد مسكوني خالي در ايران وجود دارد. متوسط مساحت خانه‌ها در ايران طبق آخرين آمار از معاملات كشور در تابستان ۱۳۹۹ به ميزان ۱۰۵ متر مربع بوده است. ميانگين قيمت مسكن كشور در همان مقطع نيز متري هفت ميليون و ۱۷۲ هزار تومان بود كه از طرف مركز آمار اعلام شد. يعني ارزش هر واحد مسكوني در كشور به طور ميانگين ۷۵۳ ميليون و ۶۰ هزار تومان است و اگر همين رقم را ملاكي براي قيمت خانه‌هاي خالي قرار دهيم ارزش تقريبي دو ميليون و 600 هزار واحد خالي به عدد افسانه‌اي ۱۹۵۷ تريليون و ۹۵۶ ميليارد تومان مي‌رسيد. البته واضح است كه اين ارقام از تابستان گذشته تاكنون نيز افزايش يافته است.»
اين عدد معادل تقريبي بودجه سال 99 كشور بود و اگر جلوي تكاثر مالكان اين واحدها گرفته نشود، قيمت املاك خود را آنقدر بالا مي‌برند تا معادل كل اقتصاد كشور شود.
حدود ۵۰۰ هزار واحد از دو ميليون و 600 هزار مسكن خالي كشور در تهران قرار دارد. قيمت هر متر خانه در تهران طي اسفندماه ۱۳۹۹ به طور متوسط ۳۰ ميليون و 200 هزار تومان و ميانگين مساحت واحدهاي معامله شده در پاييز سال گذشته ۸۷ متر بوده است. يعني به طور تقريبي هر خانه در تهران دو ميليارد و ۶۲۷ ميليون تومان ارزش داشته است. اگر اين مبلغ را براي واحدهاي خالي در نظر بگيريم ۱۳۱۳ تريليون و ۷۰۰ ميليارد تومان حبس سرمايه از طريق خانه‌هاي بدون سكنه تهران وجود دارد. اين در حالي است كه عمده آپارتمان‌هاي خالي تهران در شمال شهر قرار دارند كه ارزش آنها بيش از متوسط قيمت پايتخت است.
از حدود يك سال قبل دولت و مجلس براي آنكه واحدهاي مسكوني خالي را وارد بازار مصرف كنند طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي را دنبال كردند كه پيش نياز آن راه‌اندازي سامانه املاك و اسكان بود. سامانه‌اي كه مي‌بايست از سال ۱۳۹۴ راه‌اندازي مي‌شد اما به هر دليل بين دو وزارتخانه راه و شهرسازي و اقتصاد پاسكاري شد تا اينكه نهايتا مسئوليت آن به وزارت راه و شهرسازي رسيد و از مردادماه سال گذشته شكل اجرايي به خود گرفت. اما ثبت املاك توسط سرپرستان خانوار از ۱۹ فروردين ماه ۱۴۰۰ آغاز شده و قرار است ظرف دو ماه صاحبخانه‌ها اطلاعات واحدهاي خود را در اين سامانه ثبت كنند.
در اصلاحيه ماده ۵۴ قانون مالياتهاي مستقيم، اقامتگاه دوم خانوار در شهر ديگر معاف از ماليات است. خانه‌هاي واقع در روستاها و شهرهاي داراي جمعيت كمتر از ۱۰۰ هزار نفر نيز در صورت خالي بودن مشمول ماليات نمي‌شود. واحدهاي نوساز هم پس از ۱۲ ماه و در طرح پروژه‌هاي انبوه‌سازي پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهي اتمام عمليات ساختماني مشمول ماليات موضوع اين ماده مي‌شوند. با توجه به اين مشوقها به نظر نمي‌رسد تعداد قابل توجهي از دو ميليون و 600 هزار خانه بدون سكنه در كشور مشمول ماليات واحدهاي خالي و به بازار مصرف عرضه شود.
محتكران مسكن
مسئولان وزارت راه و شهرسازي مي‌گويند ثبت املاك در اين سامانه هيچ نوع مالياتي را براي هموطنان در پي نخواهد داشت؛ مگر اينكه واحد را خالي نگه دارند. در واقع اگر اجاره بدهند بجز خانه‌هاي بالاي ۱۵۰ متر در تهران و بالاي ۲۰۰ متر در شهرستانها كه بايد ماليات متعلق بر اجاره را بپردازند، هيچ نوع مالياتي به آن تعلق نمي‌گيرد و افراد مي‌توانند تا ده‌ها و صدها خانه در تملك خود داشته باشند كه همين موضوع، موجب تكاثر ثروت در دست عده‌اي خاص و تشديد شكاف طبقاتي مي‌شود.
در تملك گرفتن املاك و زمين توسط بانك‌ها، دستگاه‌ها، ارگان‌ها و‌اشخاص حقوقي به يكي از معضلات اقتصاد ايران و بخصوص حوزه مسكن تبديل شده است. آمار دقيقي از تعداد واحدهاي در اختيار بانك‌ها وجود ندارد اما مردادماه سال گذشته محمود محمودزاده؛ معاون وزير راه و شهرسازي گفته بود كه يكهزار واحد مسكوني در اختيار يك بانك است. چند روز بعد هم در جريان اجرايي شدن سامانه املاك و اسكان اعلام كرد كه يك فرد حقيقي ۶۰۵ واحد و يك شخصيت حقوقي ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسكوني را در تملك دارد.
با اين حال تعداد واحدهاي خالي در اختيار دستگاه‌ها و ارگانهاي دولتي هنوز به طور دقيق مشخص نشده است. البته شايد پس از ثبت اطلاعات سكونتي‌اشخاص حقيقي و حقوقي در سامانه املاك و اسكان، آماري در اين زمينه به دست بيايد.
اما سؤال اين است كه چرا ارگان‌ها، دستگاه‌ها و بانك‌ها اقدام به خريد مسكن يا ساخت و ساز مي‌كنند؟ مهم‌ترين علت اين است كه افراد، دستگاه‌ها و بانك‌ها براي غلبه بر تورم سيستماتيك اقتصاد ايران به تملك دارايي‌هاي ثابت روي مي‌آورند. در واقع علت اصلي احتكار مسكن توسط افراد حقيقي و حقوقي، مصون ماندن از تورم است كه همواره اقتصاد ايران با آن دست به‌گريبان بوده است. يعني اقدام اول بايد كنترل نرخ تورم باشد كه راه‌حل بسياري از معضلات اقتصاد ايران خواهد بود.
تخمين زده مي‌شود كه در كشور حدود ۲۸ ميليون واحد مسكوني وجود دارد كه تا كنون از طريق تقاطع اطلاعاتي 13 ميليون و 400 هزار واحد آن در سامانه املاك و اسكان شناسايي شده و ۹ ميليون و ۳۰۰ هزار فرد حقيقي و حقوقي مالكيت اين واحدها را در اختيار دارند. طبق شناسايي انجام‌شده دو ميليون و ۷۰۰ هزار خانوار كشور بيش از يك واحد مسكوني در اختيار دارند و نام ۱۵۰۰ شخصيت حقوقي نيز در اين بين به چشم مي‌خورد.
قانون هست اما اجرا نمي‌شود
دستگاه‌هاي دولتي و ارگان‌ها به‌جز در اختيار گرفتن املاك به تملك زمين نيز علاقه دارند. در ماده ۱۰ قانون زمين شهري مصوب ۱۳۶۶ مقرر شده است «از تاريخ تصويب قانون اراضي شهري مصوب ۱۳۶۰ كليه زمينهاي متعلق به وزارتخانه‌ها و نيروهاي مسلح و موسسات دولتي و بانك‌ها و سازمان‌هاي وابسته به دولت و موسساتي كه شمول حكم مستلزم ذكر نام است و كليه بنيادها و نهادهاي انقلابي در اختيار وزارت مسكن و شهرسازي قرار مي‌گيرد.»
همچنين سال‌هاست كه دستگاه‌هاي دولتي، بنيادها و نهادها مكلف هستند اراضي در اختيار خود را براي اجراي پروژه‌هاي بازآفريني اختصاص دهند اما به نظر مي‌رسد هيچ دستگاهي اين مسئله را جدي نگرفته است؛ به طوري كه عباس آخوندي؛ وزير سابق راه و شهرسازي كه به افتتاح نكردن حتي يك مسكن افتخار كرد، در جلسه توديع خود در ۱۹ آبان ماه سال ۱۳۹۷ گفته بود: «در حال حاضر ايده ارائه زمين دولتي براي بازآفريني شهري ارائه شد كه مايلم به شما بگويم تا كنون كل زمين دولتي كه براي اين منظور اختصاص يافته ۳۶ متر مربع بوده است!»
مردادماه سال ۱۳۹۸ نيز كاوه حاجي علي‌اكبري؛ مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران تصريح كرده بود: «دستگاه‌هاي دولتي تاكنون حتي يك مترمربع زمين هم براي اجراي اين طرح (مسكن ملي) واگذار نكرده‌اند.»
بر اساس طرح جهش توليد و تامين مسكن كه اخيرا به تصويب مجلس رسيده زمينهاي در اختيار دستگاه‌هاي اجرايي كه بلااستفاده رها شده بايد به پروژه‌هاي مسكن اختصاص يابد؛ بدين صورت كه براساس تشخيص وزارت راه و شهرسازي بايد دستگاه‌ها طي مدت مشخصي زمين را در اختيار اين وزارتخانه قرار دهند و در غير اين صورت سازمان ثبت املاك بايد ظرف دو ماه آن را با هدف ساخت مسكن به نام وزارت راه و شهرسازي كند.
روز ۱۹ فروردين ماه ۱۴۰۰ محمدباقر قاليباف؛ رئيس‌مجلس شوراي اسلامي در صفحه توييتر خود از تصويب طرح جهش توليد مسكن با هدف احداث سالانه يك ميليون واحد مسكوني در كشور خبر داد و نوشت: «بر اساس اين قانون، زمينهاي دولتي احتكار شده پس از شفاف سازي، وارد چرخه توليد مسكن براي مردم خواهند شد.»
بانك‌ها زمينه‌ساز افزايش قيمت مسكن
از سوي ديگر،مجتبي يوسفي؛ عضو كميسيون عمران مجلس درباره دليل افزايش قيمت مسكن تصريح كرد: «بسياري از بانك‌ها و دستگاه‌ها به جاي سرمايه‌گذاري در اقتصاد مولد به بازار سفته‌بازي روي آورده‌اند و خودشان زمينه افزايش قيمت مسكن را فراهم كردند. در هيچ جاي دنيا مسكن كالاي سرمايه‌اي نيست اما متاسفانه در ايران به دليل عدم توازن در عرضه و تقاضا شاهد چنين اتفاقاتي هستيم. حال اميدواريم قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي تا حدودي مسكن را از اين وضعيت خارج كرده و به كالايي مصرفي تبديل كند.»
با توجه به اقدامات سه گانه يعني راه‌اندازي سامانه املاك و اسكان، تصويب ماده ۵۴ مكرر قانون مالياتهاي مستقيم و تصويب طرح جهش توليد و تامين مسكن، سؤالي كه مطرح مي‌شود اينكه سرانجام قواي سه گانه مي‌توانند به اهدافي مثل ملزم كردن بانك‌ها و ادارات به خروج از بنگاهداري و سفته بازي و از آن مهم‌تر تبديل مسكن از يك كالاي سرمايه‌اي به كالاي مصرفي موفق شوند يا همچنان در بر همان پاشنه قبلي مي‌چرخد؟
خرده دلايل گراني خانه
البته در اين ميان برخي مسئولان ذيربط در امر مسكن مثل وزير راه و شهرسازي،عوامل ديگري همچون بنگاههاي املاك را عاملي براي گراني مسكن معرفي مي‌كنند و به نوعي معتقدند برخي بنگاههاي املاك در قيمت سازي دست دارند. شايد اين مسئله تا حدودي حرف درستي باشد بويژه كساني كه بسازبفروشند و وارد كار بنگاه املاك شده‌اند يا با بسازبفروش‌ها شراكت دارند با اين حال، دليل اصلي گراني مسكن، مافياي مسكن شامل برخي افراد حقيقي و حقوقي دولتي، اشراف كه ثروت خود را از راه‌هاي غيرقانوني و حرام و خارج از اقتصاد رسمي (قاچاق يا پول دولت‌هاي متخاصم) بدست آورده‌اند و بانك‌ها و برخي شركت‌هاي دولتي هستند. بنابراين بايد با ابزار ماليات و جلوگيري از شكل گيري فساد جديد كه ورودي‌اش قوه مجريه است و البته پيگيري فسادهاي قبلي از سوي دستگاه قضايي و سلب مالكيت از دارندگان ثروت‌هاي حرام و غيرقانوني و واگذاري اموال آنان به مردم محروم ، ضمن كاهش فاصله نجومي ثروت غني و فقير كه در برخي آمارها به 70 برابر رسيده، بازار مسكن را سامان داد.
دولت و وزارت راه بايد شريان‌هاي فساد كلان در بخش مسكن را ببندند. به اين ترتيب درستكاري در جامعه جاري و ساري مي‌شود. منشاء بسياري از خلاف‌ها، سرريز‌اشرافيت دولتي و تبعات منفي آن به جامعه است كه تئوريسين‌هاي طرفدار نظرات غربي آمريكايي، مسبب آن بوده‌اند و هنوز هم به شيوه‌هاي كار خود تحت عناوين جديدي چون «سرمايه‌داري ايراني» كه همان سرمايه‌داري آمريكايي با ظاهري ايراني است اصرار دارند.
سرمايه‌داري از راه تصاحب پول نفت و منابع زيرزميني به هر عنوان، جهش سرسام آور قيمت مسكن، دادن اموال دولت به بانك‌ها به عنوان تسويه بدهي و سرمايه‌داري بانكي و مالي، به دنبال پياده سازي روشي است كه در آمريكا 52 ميليون گرسنه و بي‌خانمان به‌جا گذشته و ثروت كمتر از پنج هزار نفر را معادل كل دارايي‌هاي مردم و دولت اين كشور كرده است. برخي در ايران به صراحت از تبديل شدن به امثال ايلان ماسك، وارن بافت و بيل گيتس دم مي‌زنند، حال آنكه كل ثروت جهان معادل 80 هزار ميليارد دلار است كه با تقسيم مساوي بين نزديك به هشت ميليارد نفر، به هر فرد 10 هزار دلار مي‌رسد و اگر براي پرهيز از كمونيسم، بخواهيم ثروت را پلكاني تقسيم كنيم، دارايي طبقه‌اشراف، بسيار كمتر از دارايي 174 ميليارد دلاري جناب ايلان ماسك خواهد شد. بنابراين اينكه بگوييم همه مساوي باشند مردود است اما آيا در اقتصاد 500 ميليارد دلاري ايران، مي‌توان گفت؛ هر كسي هر چقدر دلش مي‌خواهد داشته باشد؟ اصلا چنين امكاني وجود دارد؟! نتيجه چنين تفكري، شكل گيري طبقه فقير مطلق در برابر طبقه اشراف و تبعات ناشي از شكاف طبقاتي شديد است.